Le contrat de bail : écrit, verbal, ce qu'il faut savoir avant de signer
Le Code des obligations civiles et commerciales autorise le bail verbal, mais en tire une conséquence que peu de locataires connaissent avant de la découvrir à leurs dépens. Voici les règles de base, avant tout le reste de ce dossier.
Le bail peut être verbal — et c'est le piège
L'article 545 du Code des obligations civiles et commerciales (COCC) est net : le bail d'habitation peut être écrit ou verbal. Beaucoup de locations à Dakar se font ainsi, sur une poignée de main et un premier versement.
Le problème arrive à l'article suivant. L'article 546 prévoit que si le bail est verbal et qu'aucune quittance n'a été délivrée, le montant du loyer est établi par l'affirmation du bailleur. En clair : sans écrit ni quittance, c'est la parole du propriétaire qui fait foi en cas de désaccord sur le prix convenu. C'est l'argument le plus simple pour exiger un écrit — ou, à défaut, des quittances systématiques dès le premier paiement. Voir État des lieux et quittance.
Bail et titre de propriété sont deux choses différentes : le mot « bail » désigne ici un contrat de location d'habitation, pas le bail emphytéotique qui donne un droit d'occupation sur un terrain de l'État. Sur cette confusion fréquente, voir notre article La différence entre un bail et un titre foncier, et pour le foncier proprement dit, le dossier Acheter un terrain.
Deux formes de bail, et rien d'autre
En dehors des locations meublées ou saisonnières (régime distinct, voir plus bas), le COCC ne connaît que deux formats de bail d'habitation.
| Bail à durée indéterminée | Bail de trois ans | |
|---|---|---|
| Durée | Pas de terme fixé à l'avance | Trois ans, renouvelé par tacite reconduction triennale (art. 571) |
| Comment il prend fin | Congé du locataire (préavis 2 mois) ou du bailleur (2 motifs seulement) | Congé avant l'échéance triennale (préavis 6 mois), sinon reconduction automatique |
| Bail écrit à terme non reconduit | Sans objet | Cesse de plein droit à son terme ; s'il se poursuit tacitement, il devient un bail à durée indéterminée (art. 560-562) |
Sources : COCC, art. 545-546, 560-562, 571 (texte officiel snr.gouv.sn). Consultées le 11 août 2026. Le régime des locations meublées et saisonnières (art. 575) est distinct — voir <a href='/dossiers/louer-un-logement/louer-en-meuble-ou-pour-quelques-mois'>Louer en meublé ou pour quelques mois</a>.
Avant de signer, ou avant d'emménager sans avoir signé
Trois points à vérifier, qu'il y ait un écrit ou non.
- 1
Obtenez un écrit — ou à défaut, des quittances dès le premier versement
C'est la meilleure protection contre l'article 546 : sans écrit ni quittance, c'est la version du bailleur qui prévaut sur le montant du loyer.
- 2
Ne sous-louez pas sans accord écrit du bailleur
La sous-location et la cession du bail sont interdites sans l'accord exprès et écrit du bailleur (art. 557, 577, 579). Si vous sous-louez avec cet accord, le sous-loyer ne peut pas dépasser le loyer principal — sauf si vous avez meublé les lieux, où un dépassement de 50 % maximum est admis (art. 578).
- 3
Sachez ce qui se passe si le logement est vendu ou si vous décédez
La vente de l'immeuble ne rompt pas le bail : l'acquéreur le poursuit, même si le bail était verbal, dès lors que l'occupant détient des quittances régulières (art. 565 et 580). En cas de décès du locataire, le bail se transmet au conjoint et aux ascendants ou descendants (art. 580).
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Questions fréquentes
Un bail verbal est-il valable au Sénégal ?
Oui, l'article 545 du COCC l'autorise explicitement. Mais l'article 546 en tire une conséquence lourde : sans écrit ni quittance, le montant du loyer se prouve par l'affirmation du bailleur. Un bail verbal est légal ; il est rarement prudent.
Puis-je sous-louer mon logement ?
Seulement avec l'accord exprès et écrit de votre bailleur (art. 557, 577, 579 du COCC). Sans cet accord, la sous-location n'est pas permise. Avec l'accord, le sous-loyer est plafonné au loyer principal, majoré de 50 % au maximum si vous avez meublé les lieux (art. 578).
Si mon bailleur vend le logement, dois-je partir ?
Non. L'acquéreur reprend le bail en cours — l'article 565 et l'article 580 du COCC le prévoient, y compris pour un bail verbal si vous disposez de quittances régulières. Voir aussi Le bailleur peut-il vous mettre dehors ?.
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