Être bailleur : vos obligations fiscales
Louer un logement ne se limite pas à encaisser un loyer chaque mois. Le Code général des impôts prévoit un enregistrement, une retenue possible à la source, et une déclaration annuelle. Trois obligations à connaître avant de signer votre premier bail en tant que bailleur.
Enregistrer le bail : un acte, un délai, un taux
Un bail écrit est un acte à enregistrer auprès du centre fiscal du lieu de situation du logement, dans le mois qui suit sa signature (Code général des impôts, art. 464-B). Un bail verbal donne lieu à une simple déclaration (art. 464 et 465). C'est ce qu'on appelle couramment le « droit de bail » — l'enregistrement peut être fait par le bailleur, le locataire, ou leur mandataire, auprès du bureau du centre fiscal compétent.
Le droit proportionnel est de 2 % du loyer annuel, charges comprises, pour les baux à durée limitée (art. 472-IV-6°, assiette fixée par l'art. 470-5°, avec possibilité de paiement fractionné par période triennale selon l'art. 510) ; il monte à 5 % pour les baux à vie ou à durée illimitée (art. 472-II-8°). Les modalités précises pour un bail verbal restent à confirmer directement auprès de votre centre fiscal ou de la DGID.
La retenue à la source : elle ne vous concerne pas toujours
L'article 201 du CGI prévoit une retenue à la source de 5 % du loyer brut hors taxes, mais elle n'est pas due par tous les locataires. Elle est opérée par les personnes morales et entreprises qui louent directement auprès d'un bailleur particulier, ainsi que par les agences immobilières, gérants et SCI qui encaissent des loyers pour le compte de bailleurs personnes physiques.
En revanche, un locataire individuel qui paie directement une agence est dispensé : c'est l'agence qui retient. Autre exception : pas de retenue si le loyer mensuel est inférieur à 150 000 F, ni si le bailleur est une société soumise à l'impôt sur les sociétés.
Déclarer vos revenus fonciers — ou opter pour la contribution globale foncière
Les revenus fonciers du bailleur se déclarent au plus tard le 30 avril (CGI, art. 64 à 73). Plusieurs charges sont déductibles, dont une déduction forfaitaire de 30 % des loyers bruts, les intérêts d'emprunt et la contribution foncière des propriétés bâties (CFPB) ; un déficit foncier est reportable sur trois ans.
Les bailleurs personnes physiques dont les loyers bruts annuels ne dépassent pas 30 millions de francs peuvent opter pour la contribution globale foncière (CGF) (art. 74 du CGI) : un impôt unique qui représente l'impôt sur le revenu foncier, le minimum fiscal, la CFPB et la contribution forfaitaire à la charge des employeurs. La CFPB elle-même se calcule à un taux de 5 % de la valeur locative de l'immeuble (art. 290-291).
Ces règles sont tirées d'une édition consolidée du CGI de juillet 2019 : des lois de finances plus récentes ont pu les modifier depuis. Faites confirmer votre situation par un expert-comptable ou directement auprès de la DGID avant de déclarer.
Trois obligations fiscales du bailleur, en un coup d'œil
| Enregistrement du bail | Retenue à la source | Revenus fonciers | |
|---|---|---|---|
| Qui agit | Bailleur, locataire ou mandataire, au centre fiscal | Personne morale locataire, ou agence/gérant qui encaisse | Le bailleur, dans sa déclaration annuelle |
| Taux ou échéance | 2 % du loyer annuel (durée limitée) ou 5 % (durée illimitée), dans le mois | 5 % du loyer brut HT, sauf loyer < 150 000 F/mois | Déclaration au 30 avril, déduction forfaitaire 30 % |
Sources : Code général des impôts, édition consolidée juillet 2019, art. 64-74, 201, 290-291, 464-465, 470, 472, 510. À recouper avec les lois de finances postérieures — faites confirmer par un expert-comptable ou la DGID. Consultées le 11 août 2026.
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Questions fréquentes
Dois-je enregistrer mon bail même s'il est verbal ?
Oui, sous une forme différente : un bail écrit s'enregistre dans le mois auprès du centre fiscal (droit proportionnel de 2 % du loyer annuel pour un bail à durée limitée) ; un bail verbal donne lieu à une déclaration. Le délai précis pour cette déclaration reste à confirmer auprès de votre centre fiscal.
Qui retient les 5 % sur mon loyer, en tant que bailleur ?
Seulement une entreprise locataire, ou une agence/un gérant qui encaisse le loyer pour votre compte — et seulement si le loyer mensuel atteint 150 000 F. Un locataire particulier qui vous paie directement, personne physique, n'a pas à retenir cette somme.
Dois-je déclarer mes revenus fonciers même pour un seul logement loué ?
Oui, au plus tard le 30 avril, avec une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts. Si vos loyers bruts annuels ne dépassent pas 30 millions de francs, l'option pour la contribution globale foncière peut simplifier vos démarches — à étudier avec un expert-comptable.
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