Mettre un bien immobilier hérité à son nom : la mutation par décès

Le titre foncier reste au nom du défunt tant que rien n'est fait

Un bien immobilier immatriculé — un titre foncier — n'appartient jamais automatiquement aux héritiers dans les registres officiels, même si la loi les désigne comme propriétaires dès l'ouverture de la succession. Tant que la démarche de mutation par décès n'a pas été accomplie, le titre reste inscrit au nom du défunt à la Conservation de la propriété et des droits fonciers — ce qui bloque, en pratique, toute vente, toute hypothèque bancaire et souvent tout permis de construire. Il n'est pas rare qu'un titre foncier reste au nom d'un parent ou d'un grand-parent décédé depuis longtemps, simplement parce que la démarche n'a jamais été engagée.

Cette page décrit le circuit administratif confirmé par la fiche officielle de la Direction générale des Impôts et des Domaines (DGID), « Mutation par décès d'un titre foncier » (édition 2021), corroborée par le portail national des démarches administratives. C'est la démarche la plus opérationnelle du dossier Héritage et succession — et la suite logique une fois que la qualité d'héritier est établie et que l'option successorale a été exercée. Le délai fixé par la fiche DGID est d'ailleurs d'un an à compter du décès pour engager la démarche, quel que soit l'endroit où le décès a eu lieu — un point à retenir dès l'ouverture de la succession plutôt qu'à découvrir tardivement.

Pour les notions de base sur le foncier sénégalais — différence entre un bail et un titre foncier, immatriculation — voir aussi notre dossier sur l'achat d'un terrain et la différence entre un bail et un titre foncier.

Cette démarche ne concerne que les biens immatriculés, c'est-à-dire dotés d'un titre foncier en bonne et due forme. Un terrain occupé sans titre, ou tenu par un simple bail ou une attestation coutumière, ne suit pas ce circuit : la question de la régularisation se pose alors en amont, avant même de parler de succession. Si vous ne savez pas dans quelle situation se trouve le bien que vous héritez, commencez par vérifier sa nature exacte auprès de la Conservation foncière ou d'un notaire, plutôt que de vous présenter directement avec un dossier de mutation qui ne serait pas recevable.

Un taux qui varie selon la source : ce qu'il faut vérifier avant de payer

Sur le coût de la mutation, deux sources sénégalaises officielles donnent deux chiffres différents, et ce dossier ne tranchera pas à votre place. La fiche DGID « Mutation par décès d'un titre foncier » (édition 2021) annonce un taux de 1 % de la valeur du titre foncier, avec un minimum de 6 500 F CFA. De son côté, le Code général des impôts, dans ses dispositions sur la publicité foncière (édition consolidée du 27 mars 2019), fixe un taux de 0,80 % pour les actes concernant un immeuble déjà immatriculé — mutation par décès comprise — ce taux de publicité foncière s'ajoutant aux droits d'enregistrement de la mutation elle-même (2 % en ligne directe et entre époux, 5 % pour les autres héritiers, avec un abattement global : voir notre page sur la fiscalité de la succession).

Il est possible que le « 1 % » de la fiche DGID soit un raccourci pratique qui cumule plusieurs droits en un seul chiffre communiqué au public, plutôt qu'un taux contradictoire avec le Code général des impôts — mais ce dossier n'a pas pu vérifier cette hypothèse avec certitude. Concrètement, si vous recevez au guichet un montant qui ne correspond ni au 1 % annoncé par la fiche DGID ni au 0,80 % additionné aux droits d'enregistrement, ce n'est pas nécessairement une erreur : plusieurs droits distincts peuvent se cumuler sur un même dossier. Demandez toujours le détail du calcul, poste par poste. Avant de vous présenter au guichet avec un montant en tête, faites confirmer le taux exact applicable à votre dossier directement auprès de la DGID ou du bureau de la Conservation compétent : c'est le seul moyen d'obtenir un chiffre garanti pour votre situation précise.

Le notaire, et deux points encore à vérifier

La fiche DGID mentionne que la démarche est engagée « par notaire ou mandataire désigné par acte notarié ». Cette formulation rend le recours à un notaire très plausible en pratique pour la mutation d'un titre foncier — mais aucun texte de loi consulté pour ce dossier n'impose formellement cette obligation. Ce que dit la fiche officielle, c'est ce qui est écrit ci-dessus ; n'en déduisez pas vous-même une obligation légale absolue, et faites confirmer ce point au bureau de la Conservation ou auprès d'un notaire. Notez au passage que la fiche DGID exige un jugement d'hérédité en particulier, et non l'acte de notoriété notarié — pourtant l'une des trois voies possibles pour prouver la qualité d'héritier (art. 403 du Code de la famille, voir notre page sur le jugement d'hérédité). Pour la mutation d'un titre foncier, c'est donc bien la voie judiciaire qui est attendue au guichet. Pour comprendre plus largement le rôle d'un notaire dans une transaction immobilière, voir notre article dédié.

Deux autres précisions utiles, à prendre avec la réserve qui s'impose. D'abord, un mécanisme protège en théorie l'acquéreur ou l'héritier de bonne foi qui a traité avec un « héritier apparent » (une personne qui semblait avoir la qualité d'héritier sans l'avoir réellement) : la loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière encadre ce type de situation, avec un mécanisme de contestation dans un délai limité — mais l'article précis qui le porte n'a pas pu être localisé pour ce dossier ; retenez l'existence du principe, pas le détail chiffré. Ensuite, les numéros d'articles du Code général des impôts cités sur cette page proviennent d'une édition consolidée datée du 27 mars 2019 : une édition plus récente pourrait avoir renuméroté certaines dispositions, sans changer nécessairement les taux eux-mêmes — en cas de doute, la DGID reste la source à consulter.

Si le bien hérité est encore en indivision

La mutation par décès ne règle qu'un problème : faire reconnaître les héritiers comme propriétaires dans les registres fonciers. Elle ne dit rien de ce qu'ils font ensuite du bien, qui reste souvent en indivision entre plusieurs héritiers tant qu'un partage n'a pas eu lieu. Vendre ce bien exige alors l'accord unanime de tous les co-indivisaires — la Cour suprême a d'ailleurs cassé, le 1er mars 2017, une vente forcée ordonnée sans l'accord de tous les héritiers, alors qu'un partage physique du bien restait possible. Le détail complet de cette règle, et les deux voies pour sortir de l'indivision, sont expliqués dans notre page rester en indivision ou partager.

Une fois le bien muté et, le cas échéant, partagé, les héritiers peuvent en disposer normalement : le vendre (voir tout savoir sur la vente d'un bien immobilier), le louer (voir notre dossier sur la location d'un logement), ou le conserver comme patrimoine familial. Conservez soigneusement l'ensemble des pièces réunies pour la mutation — jugement d'hérédité, certificat de non-opposition, certificats de paiement — elles seront redemandées à chaque étape ultérieure : vente, succession de deuxième génération, ou simple mise à jour cadastrale. Un dossier complet et bien classé, gardé par la famille plutôt que par un seul héritier, évite bien des allers-retours au guichet le jour où une nouvelle démarche s'impose.