Choisir un local commercial : évaluer l'emplacement

Passage, visibilité, accès, concurrence, état du local, eau et électricité, bail à faire relire : la méthode pour juger un local avant de s'engager.

Un local commercial se loue souvent pour plusieurs années, et son emplacement pèse sur les ventes dès le premier jour. Un loyer bas peut cacher une rue où personne ne s'arrête ; un local très bien placé peut demander des travaux coûteux avant l'ouverture. Avant de verser une avance ou une caution, prenez le temps d'observer, de compter et de poser des questions.

La réponse pratique. Observez la rue à plusieurs moments de la semaine, comptez les passants qui ressemblent à vos futurs clients, vérifiez la visibilité depuis la chaussée, l'accès et le stationnement, la concurrence proche, l'état du local et les compteurs d'eau et d'électricité. Chiffrez le coût total, puis faites relire le projet de bail par un notaire, un avocat ou un juriste avant toute signature.

Étape 1 : mesurer le flux de passage

Le passage se mesure, il ne se devine pas. Postez-vous devant le local quinze minutes à différents moments : en début de matinée, à midi, en fin d'après-midi, un samedi et, si le quartier en a un, un jour de marché.

Comptez les personnes qui passent et surtout celles qui correspondent à votre clientèle. Des piétons pressés vers un arrêt de bus ne s'arrêtent pas forcément ; des parents qui sortent d'une école ou des employés en pause déjeuner, si.

Exemple fictif : Moussa veut ouvrir une boutique d'accessoires de téléphone. Le premier local, sur un grand axe, voit passer beaucoup de voitures mais peu de piétons. Le second, dans une rue commerçante plus étroite, reçoit moins de véhicules mais trois fois plus de passants qui flânent devant les vitrines. Pour son activité, le second est plus prometteur, même avec un loyer un peu plus élevé.

Étape 2 : la visibilité

Le local se voit-il depuis les deux sens de circulation ? Des arbres, des étals, un abri de bus ou des voitures garées peuvent masquer la façade. Regardez où pourrait se placer une enseigne et demandez au propriétaire si elle est autorisée. Renseignez-vous aussi auprès de la mairie ou du syndic d'immeuble sur les règles qui s'appliquent aux enseignes dans la rue.

Étape 3 : accès, stationnement et livraisons

Le trottoir est-il praticable, y a-t-il une marche ou une pente à l'entrée ?
Une personne âgée ou en fauteuil peut-elle entrer ?
Vos clients peuvent-ils se garer quelques minutes à proximité ?
Un fournisseur peut-il décharger sans bloquer la rue ?
La rue est-elle inondée pendant l'hivernage ? Les voisins le savent souvent.

Étape 4 : la concurrence et le voisinage

La présence d'un concurrent direct à côté peut être un bon signe (la demande existe) comme un mauvais (le marché est déjà saturé). Regardez plutôt si les commerces voisins sont complémentaires : une pharmacie, une boulangerie ou une agence bancaire attirent un passage régulier.

Parlez avec les commerçants installés : fréquentation, sécurité, relations avec le propriétaire. Un local qui change souvent de locataire mérite qu'on se demande pourquoi.

Étape 5 : l'état du local

Visitez de jour, avec une lampe et un carnet. Notez :

les traces d'infiltration au plafond et sur les murs, les fissures ;
l'état du sol, du rideau métallique, des portes et des serrures ;
la présence de toilettes et d'un point d'eau ;
l'aération et la lumière naturelle ;
les aménagements nécessaires à votre activité (extraction de fumées pour une restauration, chambre froide, cabine d'essayage, réserve).

Électricité et eau

Demandez si les compteurs sont individuels ou partagés avec d'autres occupants, à quel nom sont les abonnements et s'il reste des factures impayées. Vérifiez que la puissance électrique disponible suffit pour vos équipements : réfrigérateurs, climatisation, fours ou machines consomment beaucoup.

Faites contrôler l'installation par un électricien avant de signer, et demandez aux voisins si les coupures sont fréquentes dans la zone.

Étape 6 : chiffrer le coût total

Le loyer n'est qu'une partie de la dépense. Demandez par écrit le montant de chaque poste avant de vous engager :

le loyer mensuel et sa périodicité de paiement ;
l'avance et la caution demandées à l'entrée ;
les éventuels frais d'agence ;
les travaux d'aménagement et l'enseigne ;
les charges (gardiennage, nettoyage des parties communes, eau) ;
l'assurance du local et du stock.

Pour savoir si le loyer demandé correspond au marché du quartier, un expert immobilier peut donner un avis indépendant.

Étape 7 : faire relire le bail

Au Sénégal comme dans les autres États membres de l'OHADA, le bail des locaux professionnels relève de l'Acte uniforme portant sur le droit commercial général du 15 décembre 2010. Plutôt que de vous fier aux règles entendues ici ou là, soumettez le projet de contrat à un notaire, un avocat ou un juriste. Points à lui faire examiner :

la durée du bail et les conditions de renouvellement ;
la révision du loyer ;
la répartition des travaux et réparations entre vous et le propriétaire ;
l'activité autorisée dans le local ;
la possibilité de sous-louer ou de céder le bail ;
le montant de la caution et ses conditions de restitution.

Établissez aussi un état des lieux d'entrée écrit, avec photos datées, signé par les deux parties.

Pour aller plus loin

Si vous en êtes au lancement de votre activité, le dossier créer son entreprise rassemble les autres étapes à préparer. Pour visiter plusieurs locaux, l'annuaire immobilier et construction permet de repérer des professionnels du secteur. Prenez votre décision en comparant au moins deux ou trois locaux avec la même grille : les chiffres que vous aurez relevés vous-même vaudront mieux que n'importe quelle promesse d'emplacement idéal.